Credito riacquisto prima casa

In questo articolo vediamo di fare un quadro riguardo al credito d'imposta nel caso di riacquisto della prima casa.

INTRODUZIONE

Abbiamo visto in questo articolo quali sono le agevolazioni riguardanti l'acquisto della prima casa, che consiste nell'applicare l'Iva e l'imposta di registro in misura ridotta.

Agevolazione prima casa
Ipostesi	Imposta di registro	Imposta ipotecaria-catastale	IVA
Venditore privato o azienda esente	2%	50 euro ciascuna
Vendita soggetta ad IVA	200 euro	200 euro ciascuna	4%

NB: se mi trasferisco prima che sia decorso un quinquiennio, il beneficio decade, salvo entro un anno si proceda all'acquisto di un altro immobile da adibire ad abitazione principale..

CREDITO RIACQUISTO PRIMA CASA

E' previsto che "chi vende l'abitazione acquistata con le agevolazioni ed entro un anno ne compra un'altra in presenza delle condizioni per usufruire dei benefici "prima casa", ha diritto a un credito d'imposta di registro o all'Iva pagata per il primo acquisto agevolato".
Il predetto credito non può essere superiore all'imposta dovuta sul secondo acquisto e non gli spetta se:
- sono stati persi i benefici "prima casa" in relazione al precedente acquisto;
- il contribuente ha acquistato il precedente immobile con aliquota ordinaria, senza cioè usufruire del beneficio
- il nuovo immobile non ha i requisiti "prima casa"
- viene ceduto un immobile acquistato con le agevolazioni "prima casa" riacquistando, non a titolo oneroso, un altro fabbricato avente i requisiti per fruire del beneficio.
NB: il credito spetta anche quando il contribuente acquista la nuova abitazione prima delle vendita dell'immobile già posseduto, purché quest'ultimo sia comunque entro il predetto termine di 1 anno.

UTILIZZO DEL CREDITO

Il credito può essere utilizzato:
- in compensazione (codice tributo 6602);
- in diminuzione dell'Irpef dovuta;
- in diminuzione dell'imposta di registro dovuta;
- in diminuzione delle imposte di registro ipotecarie, catastali, di quelle sulle successioni e donazioni dovute sugli atti presentati dopo la data di acquisizione.
NB: per fruire del credito è necessario manifestare tale volontà nell'atto di acquisto del nuovo immobile. In tal caso dovrà indicare gli elementi necessari per determinare il credito.
E' possibile utilizzare anche solo parzialmente il credito, ma in tal caso, il credito che residua potrà essere utilizzato solo in diminuzione dell'Irpef o in compensazione.

Oneri deducibili o detraibili: differenze

In questo articolo vediamo qual è la differenza tra oneri deducibili e detraibili e alcune spese che rientrano nelle due categorie.

ONERI DEDUCIBILI

Tali oneri agiscono sul reddito complessivo, ovvero riducono il reddito imponibile sul quale viene determinata l'imposta lorda Irpef.
Quindi abbiamo:

reddito complessivo - oneri deducibili = reddito imponibile

Esempi di oneri deducibili sono:
- contributi previdenziali personali o per colf
- spese mediche per persone soggette a disabilità
- erogazioni liberali
- assegno di mantenimento al coniuge.
Il limite è rappresentato dal reddito imponibile (ovvero possono essere portate fino al suo esaurimento).

ONERI DETRAIBILI

Tali oneri invece agiscono sull'imposta lorda per definire l'imposta netta, che non rappresenta necessariamente l'imposta da versare, in quanto il contribuente potrebbe aver subito ritenute d'acconto, versato acconti o riportato crediti dalla precedente dichiarazione.
Quindi abbiamo:

imposta lorda - oneri detraibili = imposta netta

Esempi di oneri detraibili sono:

- spese mediche

- assicurazioni vita o infortuni

- interessi su mutuo

- tasse universitarie e spese per frequenza scolastica

- ristrutturazioni e interventi a risparmio energetico.

Per tali oneri si pone il problema dell'incapienza fiscale, ovvero il caso in cui il contribuente ha diritto a detrazioni, ma non ha prodotto un reddito che generi un'imposta a debito sufficiente ad assorbire e detrazioni fiscali spettanti. Quindi il suo limite è l'imposta lorda maturata.

Bonus mobili: legame con la ristrutturazione

Vediamo un altro caso riguardo al bonus mobili e il legame con la detrazione del 50%.

CASO

Il padre della mia fidanzata fruirà della detrazione al 50% sull'immobile che sta ristrutturando. Per fruire del bonus mobili, è necessario che sia lui a pagare, o posso pagare io, in quanto sono destinati al medesimo immobile dove andremo ad abitare da sposati?

NORMATIVA

Il soggetto che fruisce del bonus mobili dev'essere lo stesso che fruisce della detrazione per ristrutturazioni.

SOLUZIONE

Quindi il bonus mobili può esser beneficiato solo dal padre della fidanzata, anche nell'ipotesi di trasferimento o donazione alla figli dell'appartamento ristrutturato, a meno che, dopo l'eventuale trasferimento, i soggetti nuovi proprietari non eseguano previamente nuovi interventi edili.

Ristrutturazione: comunicazione ASL prima dell'intervento

In questo articolo vediamo un caso che affronta il problema della comunicazione Asl, da fare in alcuni casi di ristrutturazione edilizia; sapere quando è obbligatorio farla è importantissimo per il riconoscimento o meno della detrazione delle spese riguardo ai lavori fatti.

CASO

Il 16/06/2016 ho inviato la raccomandata all'Asl per i lavori che ho iniziato il 23/06. Conteneva i dati di una solo impresa edile. La scelta di altre imprese, è stata effettuata successivamente.

A fine lavori (febbraio 2017), ho mandato un'altra comunicazione ad integrazione della precedente: ho operato correttamente, o devo effettuare un ravvedimento operoso?

NORMATIVA

Ai fini della detrazione del 50% occorre inviare una raccomandata, con avviso di ricevimento, preventivamente all'inizio dei lavori, all'Asl competente per territorio. Dovrà essere specificato:

- dati committente e ubicazione dei lavori

- natura delle opere e data inizio lavori

- impresa esecutrice e assunzione di responsabilità dell'impresa sul rispetto delle regole di sicurezza e di contribuzione.

La comunicazione non è necessaria nel caso di un cantiere per lavori che non superano i 200 uomini/giorni in presenza di una unica impresa, mentre è sempre necessaria in presenza, anche non contemporanea, di più imprese nel cantiere.

RISPOSTA AL CASO

La comunicazione integrativa all'Asl deve essere fatta prima dell'inizio dei lavori delle altre imprese. In caso contrario la dichiarazione è tardiva.

In questo caso bisogna (sempre che non sia stata ancora contestata la violazione):

- effettuare la comunicazione entro il termine di presentazione della prima dichiarazione fiscale utile

- versare contestualmente la sanzione minima pari a 258 euro.

Detrazione interessi abitazione - parte 3

Dopo aver visto la normativa e alcune situazioni ricorrenti, continuiamo con gli ultimi casi particolari riguardanti la detrazione degli interessi pagati per il mutuo dell'abitazione principale.

VARIAZIONE DI ABITAZIONE

Non si tiene conto delle variazioni dell'abitazione principale derivanti da ricoveri permanenti in istituti di ricovero, a condizione che l'immobile non sia locato.

NUOVO CONTRATTO DI MUTUO

Se l'originario contratto di mutuo viene estinto e ne viene stipulato uno nuovo, non si tiene conto del periodo intercorrente tra la data di acquisto e quella del mutuo. Il diritto alla detrazione spetta per un importo non superiore a quello che risulterebbe con riferimento alla quota residua di capitale del vecchio mutuo, maggiorata delle spese e degli oneri accessori correlati con l'estinzione del vecchio mutuo.

IMMOBILE RISTRUTTURATO

Se l'immobile acquistato è sottoposto a ristrutturazione, la detrazione spetta dalla data in cui viene adibito ad abitazione principale, purchè avvenga entro 2 anni dall'acquisto.

IMMOBILE LOCATO

Se è stato acquistato un immobile locato, la detrazione spetta, a partire dalla prima rata di mutuo corrisposta, a condizione che entro 3 mesi dall'acquisto, l'acquirente notifichi al locatario l'intimazione di sfratto per finita locazione e che entro 1 anno dal rilascio l'immobile sia adibito ad abitazione principale.

TRASFERIMENTO PER LAVORO

La detrazione spetta anche se l'unità immobiliare non è adibita ad abitazione principale entro 1 anno a causa di un trasferimento per motivi di lavoro.

PERDITA DELLA DETRAZIONE

Il diritto viene meno a partire dal periodo d'imposta successivo a quello in cui l'immobile non è più utilizzato come abitazione principale (ad eccezione del trasferimento per motivi di lavoro o del ricovero permanente in istituti di ricovero). Tuttavia, se torna ad adibire l'immobile ad abitazione principale, può fruire nuovamente della detrazione in relazione alle rate pagate a decorrere da quel momento.
Non compete nel caso in cui il mutuo sia stato stipulato autonomamente per acquistare una pertinenza.

CONTRATTI STIPULATI PRIMA DEL 1993

La detrazione spetta 4000 euro per ciascun intestatario. Se nel corso dell'anno l'immobile non è più utilizzato come abitazione principale, a partire dallo stesso anno, la detrazione spetta solo sull'importo massimo di 2.065,83 euro.

MUTUI PER LA COSTRUZIONE DELL'ABITAZIONE PRINCIPALE

Per i mutui ipotecari contratti a partire dal 1998 per la costruzione e la ristrutturazione edilizia di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale la detrazione è del 19% ma su un importo di 2.582,28 euro.
La detrazione è ammessa se la stipula del contratto di mutuo avviene nei 6 mesi antecedenti o 18 mesi successivi all'inizio lavori.