Ristrutturazione immobile del coniuge: attenzione!!

 

Oggi proponiamo un quesito uscito sul Sole24ore riguardante i "bonus" sulla casa, in particolar modo sull'appartamento intestato al coniuge. Vedremo che è facile sbagliare negli adempimenti necessari per farsi riconoscere le detrazioni.

QUESITO
Il marito ha fatto eseguire i lavori di ristrutturazione in una casa intestata al 100% alla moglie. Le fatture e i bonifici sono intestati alla moglie. Visto che è a carico del marito, può detrarsi tutte le spese?

REGOLA 1
Il familiare convivente può essere ammesso a fruire della detrazione a condizione che sussista la situazione di convivenza (dimostrata dal certificato di famiglia) fin dal momento dell'inizio dei lavori e che le spese risultino effettivamente a carico del familiare convivente.

ERRORE
In sostanza, il marito convivente ha diritto alla detrazione per le spese direttamente sostenute, anche se la casa è di proprietà esclusiva della moglie. L'importante è che il marito risieda con la moglie.
Nel caso proposto l'errore è che sia i bonifici che le fatture sono intestate alla moglie.

SOLUZIONE 1
La detrazione non si applica al marito, a meno che non si provveda a rettificare fatture e bonifici.

REGOLA 2
Qualora vi sia divergenza tra nominativi della fattura e soggetti intestatari del conto corrente da cui vengono emessi i bonifici, la detrazione compete ai soggetti indicati in fattura.

SOLUZIONE 2
Basterà integrare la fattura, indicando che il marito è intestatario al 100% delle spesa. Per il bonifico:
- se il conto è intestato a entrambi, la correzione della fattura è sufficiente
- se il conto corrente da cui viene erogato il bonifico è intestato solo alla moglie, occorrerà annullare il bonifico ed emetterne uno nuovo.

IRI: aspetti critici

Abbiamo visto in un'altro articolo cos'è l'IRI e alcuni esempi sulla sua convenienza o meno. Oggi prenderemo in esame tutti gli aspetti critici da tenere in considerazione per poter decidere al meglio se entrare o no in questo nuovo regime di tassazione.

PREMESSA

Come visto, l'IRI è un regime di tassazione che tiene separato:

- l'utile lasciato in azienda, tassato al 24%

- l'utile prelevato, tassato ai fini IRPEF in capo al socio.

Vi possono accedere le imprese individuali, le società di persone e le srl trasparente; "unico" vincolo è che deve sussistere la contabilità ordinaria.

NO DOPPIA TASSAZIONE

Per evitare la doppia imposizione è previsto che:

- le somme prelevate e rappresentate da riserve di utili già tassati, non rilevano ai fini IRPEF

- si considerano distribuite prima le riserve formatesi prima dell'entrata dell'IRI.

Si presumono distribuiti prima gli utili 2016 (i quali non saranno deducibili ai fini IRI e non saranno tassati in capo al socio poiché già lo sono stati per trasparenza).

ASPETTI CRITICI

* Durata vincolante

La scelta ha durata quinquiennale ed è rinnovabile al termine del quinquennio (va comunicata all'Agenzia delle Entrate nella dichiarazione dei redditi).

Non è prevista "revoca", ma solo "rinnovo" vincolante; quindi:

- vincola la tenuta della contabilità ordinaria per 5 anni, anche se ho i requisiti per la contabilità semplificata

- il rinnovo occorre sceglierlo, perché il rinnovo non è automatico.

* Srl trasparente

L'opzione per la trasparenza fiscale prevista per le srl è vincolante per 3 anni; ad oggi non si sa se per optare per l'IRI devo obbligatoriamente attendere il decorso dei tre anni.

* Imprenditore individuale

L'IRI potrebbe non trovare applicazione, poiché verrebbe a mancare una base imponibile, poiché tutto o la maggior parte dell'utile è prelevato dall'imprenditore. Ci si aggraverebbe solo della difficile gestione contabile. Occorrerà infatti tener ben distinte le riserve di utili formate prima e dopo l'IRI.

* Finanziamenti soci

In caso di finanziamenti da parte dei soci, la loro restituzione non sarà considerata ai fini IRI e non saranno tassati ai fini Irpef.

* Oneri personali

Lasciando il reddito in azienda e, quindi, non facendolo concorrere alla formazione del reddito complessivo ai fini Irpef, lo si sottrae al beneficio di poter far valere su di esso eventuali oneri deducibili/detraibili personali.

* Contributi previdenziali

Il contributo annuo dovuto ai fini previdenziali è determinato senza tener conto delle disposizioni IRI.

Interventi antisismici:detrazioni

Oggi analizziamo cosa prevede la normativa tributario in caso di interventi antisismici e quali sono le detrazioni riconosciute.

ZONE SISMICHE
Fino al 31/12/2016 la detrazione riconosciuta era del 65% o del 50% a seconda della zona di pericolosità. Queste zone sono 4, e le ritroviamo sul sito della protezione civile:
- zona 1: zona più pericolosa, dove possono verificarsi forti terremoti
- zona 2: zona dove possono verificarsi terremoti abbastanza forti
... che beneficiano della detrazione al 65%; le zone 3 e 4 invece la detrazione per i lavori antisismici è del 50%.

NOVITA' 2017
Dal 2017 la detrazione base è del 50%, ma se l'intervento riduce la classe sismica può essere:
- del 70% per il passaggio ad una classe di rischio più efficiente;
- dell'80% per il passaggio a due classi di rischio più efficiente.
Tale agevolazione riguarda anche gli edifici rientranti la zona 3, ovvero zone che possono essere soggette a scuotimenti modesti.
Se si tratta di interventi su parti comuni condominiali, le percentuali di detrazioni salgono rispettivamente a 75% e 85%.

PS: ricorda che è prevista in alternativa alla detrazione, la cessione del credito ai fornitori (vedi come qui in questo articolo).

Cedolare secca: revoca

Oggi analizzeremo la revoca della cedolare secca, guardando cosa prevede la normativa in questo caso e quali adempimenti sono previsti. Su questo blog puoi vedere la normativa in generale, quando conviene e le novità 2017.

PREMESSA
Sappiamo che con la cedolare secca si paga un'imposta fissa in sostituzione all'Irpef, addizionali e imposta di registro e di bollo, con la contestuale rinuncia all'adeguamento del canone. L'imposta è del 21% oppure del 10% in caso di contratto a canone concordato.
Tale opzione è data alla persona fisica proprietaria di un immobile (diverso da A/10) che viene affittato a finalità abitative (e relative pertinenze, senza nessun limite di numero).

NORMATIVA
L'opzione a cedolare vincola per l'intero contratto, con possibilità di revoca prima della scadenza.
Quindi può essere effettuata in ciascuna annualità successiva a quella di opzione, cioè entro il termine previsto per il pagamento dell'imposta di registro relativa all'annualità (ovvero entro 30gg dalla scadenza).

ADEMPIMENTI
Deve essere inviata comunicazione all'inquilino e presentare il modello RLI all'Agenzia delle Entrate.
Ricorda: per le annualità successive alla revoca, dovrà essere versata l'imposta di registro nella misura del 2%. Per questo si ritiene opportuno comunicare la revoca all'inquilino, visto che il pagamento di tale imposta è solidale tra le parti.

DUBBIO
In caso di revoca, l'aggiornamento ISTAT si calcola sull'ultima annualità oppure dall'ultima volta che è stato richiesto (ovvero dalla decorrenza del contratto)? Sì è del parere che l'aggiornamento decorre dall'annualità in cui è revocata l'opzione.

RI-OPZIONE
In seguito alla revoca è possibile esercitare nuovamente l'opzione. Le imposte di registro e di bollo già versate non potranno però essere rimborsate.

Detrazione interessi mutuo: caso trasferimento

Oggi analizziamo un caso particolare riguardante la detrazione degli interessi sul mutuo per l'acquisto dell'abitazione principale; in particolare vedremo quando è possibile la detrazione in caso di trasferimento della dimora abituale.

CASO
Nel 2014 acquistato immobile adibito ad abitazione principale. Stipulato mutuo per l'acquisto, beneficiando della detrazione degli interessi pagati.
Nel 2016 trasferimento della residenza per motivi di lavoro in comune limitrofo. E' possibile detrarre ancora gli interessi?

NORMATIVA
E' riconosciuta la detrazione del 19% degli interessi pagati sul mutuo contratto per l'acquisto dell'abitazione principale, cioè dell'unità immobiliare in cui il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente.
Tale unità immobiliare deve essere adibita ad abitazione principale entro 1 anno dalla data di acquisto e deve avvenire nell'anno antecedente o successivo alla data di stipulazione del mutuo.

TRASFERIMENTO DIMORA
Il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo di imposta successivo a quello in cui l'immobile non è più utilizzato come abitazione principale (es. trasferimento nel 2016, il diritto è perso nell'anno di imposta 2017). Se il contribuente ritorna ad adibire l'immobile ad abitazione principale, è possibile fruire nuovamente della detrazione.

ECCEZIONI
Il diritto alla detrazione NON viene MAI meno qualora il trasferimento sia causato da motivi di lavoro (anche se dovesse essere locato) o dal ricovero permanente (in tal caso non potrà essere locato, pena la perdita della detrazione).
Il diritto alla detrazione NON è perso nemmeno nell'ipotesi di trasferimento in un comune limitrofo a quello in cui si trova la sede di lavoro.

Agevolazioni casa: ristrutturazione e bonus mobili

Oggi riproponiamo un altro quesito pubblicato il "Sole24ore" che riguarda le agevolazioni sulla casa, in particolare il "legame" tra la detrazione delle ristrutturazioni e del bonus immobili.

CASO
La sostituzione delle tapparelle rientrano nella detrazione di risparmio energetico (65%); è possibile optare per la detrazione del 50% e quindi accedere al bonus mobili?

PREMESSA: DETRAZIONE TAPPARELLE
La detrazione Irpef del 65% si applica anche con riferimento all'acquisto e la posa in opera di schermature solari, tra i quali rientrano le tende esterne, le chiusure oscuranti e i dispositivi di protezione solare. 
E' necessaria però l'asseverazione dell'intervento che può essere sostituita dalla certificazione dei produttori. Non è necessario l'attestato di certificazione energetica. Tuttavia, entro 90gg dall'ultimazione dei lavori è necessario inviare all'Enea la scheda informativa, senza indicare il miglioramento energetico, inserendo le caratteristiche della persiana.

RISPOSTA
La detrazione del 50% si applica anche per la sostituzione delle persiane; infatti rientrano tra gli interventi di manutenzione straordinaria.
Se si opta per questa detrazione, si può beneficiare della detrazione riguardante il "bonus mobili".

PERCHE' CONVIENE?
In tal modo si si evitano gli adempimenti previsti per fruire della detrazione del 65% (comunicazione all'Enea) che, inoltre, non consente di beneficiare del bonus mobili.

Ecobonus: cessione del credito

Oggi parleremo della possibilità di cedere il credito derivante dall'Ecobonus da parte di contribuenti cd. "no tax area".

NORMATIVA
I contribuenti che rientrano nella "no tax area" possono optare per la cessione del credito ai fornitori che hanno effettuato gli interventi, per le spese di interventi di riqualificazione di parti comuni degli edifici condominiali effettuate dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2017.

AMBITO SOGGETTIVO
Chi sono i contribuenti "no tax area" (detti anche incapienti)? Le persone fisiche che hanno conseguito:
- solo reddito dipendente fino ad 8.000 euro lordi, oppure
- solo reddito di pensione fino a 7.500 euro lordi.

OGGETTO DELLA CESSIONE
Questi contribuenti possono cedere la detrazione Irpef del 65% su interventi riguardanti il riqualificazione energetica eseguiti nelle parti comuni di un edificio condominiale. 

BENEFICIARI
Tale credito viene dato in favore dei fornitori che effettuano i lavori. E' utilizzabile solo in compensazione di 10 quote annuali a partire dal 10 aprile 2017. La quota non fruita nell'anno, è utilizzabile negli anni successivi e non può esser chiesta a rimborso.

INDICAZIONI OPERATIVE
Per avere ciò, bisogna che:
- la volontà dei soggetti incapienti di cedere il credito deve risultare dalla delibera assembleare che approva gli interventi di riqualificazione
- tale volontà deve essere comunicata ai fornitori
- i fornitori comunicano in forma scritta al condominio di accettare la cessione del credito.

ADEMPIMENTI
Entro il 31 marzo 2017 il condominio è tenuto a trasmettere telematicamente all'Agenzia delle Entrate:
- il totale delle spese sostenute nel 2016
- l'elenco dei bonifici effettuati
- il codice fiscale dei condòmini che hanno ceduto il credito
- il codice fiscale dei fornitori cessionari del credito.
Il condominio è tenuto a comunicare ai fornitori l'avvenuto invio, pena l'inefficacia della cessione del credito.

Immobili: detrazione dell'Iva

Oggi vedremo un caso riguardante gli immobili, in particolar modo della detrazione dell'Iva pagata per l'acquisto degli immobili facente parte di un edificio interamente ristrutturato e la sua cumulabilità con la spesa dell'acquisto dell'immobile.

CASO
Acquistata casa interamente ristrutturata da impresa di ristrutturazione per 180.000 euro + 7.200 (4% iva) = 187.200. Si può beneficiare sia della detrazione prevista per l'acquisto di immobili interamente ristrutturati, sia della detrazione del 50% dell'iva pagata?

REGOLA
La legge di stabilità prevede che si possa detrarre il 50% dell'Iva pagata per l'acquisto dell'immobile (effettuato entro il 31/12/16) a destinazione residenziale di classe energetica A o B cedute da imprese costruttrici in 10 quote annuali.
La normativa prevede anche la possibilità di detrarre il 50% del 25% del prezzo di acquisto di unità immobiliari facenti parte di un edificio interamente restaurato da un'impresa di ristrutturazione in 10 quote annuali. Unica condizione è che la cessione dell'immobile deve avvenire entro 18 mesi dal termine dei lavori.

MA...
Esiste un principio generale che afferma che non è possibile cumulare due agevolazioni sulla medesima spesa.

SOLUZIONE
Nel caso in questione si avrà diritto a:
- detrazione del 50% dell'iva pagata, ovvero 3.600 euro (7.200*50%)
- detrazione del 50% sul 25% del costo dell'immobile, senza considerare la detrazione dell'Iva, ovvero 22.950 euro = (187.000 - 3.600) * 25% * 50%.

Ravvedimento: esempi pratici

Dopo aver visto le regole riguardanti il ravvedimento, passiamo oggi a degli esempi di calcolo e alle varie “tipologie” di pagamento previste dalla normativa.

ESEMPIO 1: RAVVEDIMENTO “CLASSICO”

Il 16/11/2015 dovevo pagare una ritenuta di 500 euro. Mi ravvedo il 30/01/2017.

La sanzione da pagare è quella del 4,29%: quindi 500*4,29%= 21,45 euro

Per gli interessi:

- dal 17/11/15 al 31/12/15: sono 45 giorni allo 0,5%, quindi 0,31 euro;

- il 2016: sono 365 giorni allo 0,2%, quindi 1,00 euro;

- dal 01/01/2017 al 30/01/2017: sono 30 giorni allo 0,1%, quindi 0,04 euro.

Totale interessi: 1,35 euro.

Totale da pagare: 500 + 21,45 + 1,35 = 522,80

Considerazione: ai tassi attuali pagare in ritardo non è così svantaggioso, considerando anche quanto costano gli scoperti in banca. Quindi, conviene pagare i tributi quando effettivamente abbiamo le disponibilità per pagare, piuttosto che andare scoperti in banca e pagare tassi ben più alti rispetto a quelli previsti per il ravvedimento.

IL RAVVEDIMENTO “FRAZIONATO”

Eseguire un ravvedimento frazionato significa:

- versare in un momento il solo tributo e in un momento successivo le sanzioni e gli interessi, oppure

- versare in più momenti parte del tributo con le sanzioni e gli interessi

ESEMPIO 2: RAVVEDIMENTO “FRAZIONATO”

Il 16/12/2016 dovevo pagare l'IMU di 1200 euro; il 27/12/2016 pago il solo tributo e il 30/01/2017 pago gli interessi e le sanzioni.

La sanzione deve essere commisurata al pagamento della stessa; quindi il ritardo dal 16/12/16 al 30/01/2017 è superiore a 30gg e inferiore a 90gg. L'aliquota da applicare è 1%. Solita cosa per gli interessi.

Quindi verrà pagato 1200 euro il 27/12 e 1,33 di sanzioni e 0,30 di interessi il 30/01. A questo punto si intende regolarizzato (cioè estinto) il debito tributario.

NB: con il ravvedimento frazionato, il contribuente poteva anche pagare:

- 800 euro il 27/12, con le relative sanzioni ed interessi

- 400 euro il 30/01/2017, con le relative sanzioni ed interessi

CONCLUSIONI

Come si è potuto vedere, il ravvedimento è uno strumento molto utile per il contribuente, soprattutto per gestire in modo ottimale le proprie disponibilità, visto i “costi” relativamente bassi in caso di pagamento ritardato.

Ravvedimento operoso: le regole

Oggi parliamo del ravvedimento operoso, ottimo strumento che permette di risparmiare in caso di omesso o insufficiente versamento di un debito tributario. Secondo me è anche un ottimo strumento che permette di poter gestire al meglio i pagamenti a seconda delle esigenze finanziarie personali, vista l'entità delle sanzioni e degli interessi.

COS'E' IL RAVVEDIMENTO OPEROSO
Strumento deflattivo del contenzioso tributario, attraverso il quale il contribuente provvede a regolarizzare la propria violazione tributaria (omesso o insufficiente versamento) prima che questa sia contestata dall'Amministrazione finanziaria.
Si intende perfezionato quando viene pagato: tributo+sanzioni+interessi dovuti.
Utilizzabile per i tributi dell'Agenzia delle Entrate (es. Irpef) e degli enti locali (es. IMU e TASI).

SANZIONI PER OMESSO/INSUFFICIENTE VERSAMENTO
Le sanzioni per omesso/insufficiente versamento sono: 1% fino a 15gg di ritardo, 15% da 16gg a 90gg di ritardo, 30% oltre 90gg di ritardo.
Queste, con il ravvedimento operoso, sono ridotte a:
- 0,1% per ogni giorno di ritardo fino al 14° giorno
- 1,5% da 15gg a 30gg di ritardo
- 1,67% da 31gg a 90gg di ritardo
- 3,75% per ritardi oltre 90gg ed entro presentazione della dichiarazione (o entro l'anno in caso non fosse prevista)
- 4,29% se effettuato entro la presentazione della dichiarazione dell'anno successivo (o 2 anni in caso non fosse prevista)
- 5% se effettuato oltre il termine precedente
- 6% dopo l'emissione del Processo Verbale di Constatazione della violazione (PVC).

INTERESSI
Gli interessi vanno calcolati secondo i giorni di ritardo della regolazione e al tasso previsto nell'anno, ovvero:
- 1% nel 2010
- 1,5% nel 2011
- 2,5% nel 2012 e 2013
- 1% nel 2014
- 0,5% nel 2015
- 0,2% nel 2016
- 0,1% nel 2017.

Nell'articolo di domani analizzeremo un esempio di ravvedimento operoso e le possibilità che sono previste, in modo da per poter gestire al meglio i propri debiti fiscali.

Detrazione 50% - 65%: casi e questioni

Oggi riproponiamo alcune risposte de “L'esperto risponde” del Sole24ore riguardante i “bonus mobili” (che abbiamo trattato in questo articolo) e le detrazioni sulle ristrutturazioni.

BONUS MOBILI: LAVORI DAL 01/01/2016

Nel quesito si richiede precisazioni sul legame temporale che deve esserci tra il bonus mobili e le ristrutturazioni.

La finanziaria prevede che nel 2017 il bonus mobili si applica in presenza di interventi di ristrutturazione che fruiscono della detrazione del 50% (non trova applicazione quella del 65% relativo al risparmio energetico). La proroga viene riconosciuta ai soggetti che hanno avviato interventi a decorrere dal 1° gennaio 2016, escludendo quelli iniziati antecedentemente.

Pertanto, a partire dal 1° gennaio 2017 il bonus mobili trova applicazione a condizione che i lavori di ristrutturazione siano iniziati non prima del 01/01/2016.

Il 50% RICONOSCIUTO SE BOX GIA' PERTINENZIALE

Il quesito propone questo caso: necessità di lavori su un garage da ristrutturare comprato prima della costruzione adiacente della prima casa. E' possibile farsi riconoscere i lavori eseguiti nel box auto?

La regola prevede che la pertinenzialità deve esistere prima dell'inizio dell'intervento o, al massimo, è riconosciuta la detrazione del 50% se costruito ex-novo insieme all'abitazione. Quindi l'unica soluzione è demolire il box auto e ricostruirlo insieme all'abitazione principale.

NB: comunque i lavori relativi al box auto non viene mai riconosciuta la possibilità di usufruire del bonus mobili.

RISCALDAMENTO: 65% PER I CONTROLLI DA REMOTO

Nel caso riportato si chiede se le spese per apparecchiature domotiche relative al controllo luci, tapparelle o impianti ed apparecchi video, possono fruire della detrazione del 65%.

Dal 01/01/2016 è riconosciuta la detrazione del 65% anche alle spese sostenute per l'acquisto, l'installazione e la messa in opera di dispositivi multimediali a distanza (cioè da remoto) degli impianti di riscaldamento, produzione d'acqua calda o di climatizzazione volti ad aumentare la consapevolezza dei consumi energetici da parte degli utenti.

Quindi non rientrano le spese per interventi relativi ad apparecchiature domotiche, che, tuttavia, possono fruire della detrazione del 50%.

LAVORI ESTERNI ED INTERNI: DOPPIA LIMITE

Nel caso viene chiesto se il limite dei 96.000 euro relativo alle detrazioni di ristrutturazione vale come unico per un contribuente che ha svolto sia lavori interni all'appartamento che esterni relativamente alla facciata del palazzo.

Si tratta di due lavori differenti: uno riguarda le parti comuni; l'altro riguarda una singola unità immobiliare.

L'importo dei 96.000 euro è da considerarsi per ciascuno dei due lavori. Solo se entrambi i lavori fossero stati fatti internamente (o entrambi esternamente) il limite dei 96.000 euro doveva considerarsi unico.

Cedolare secca: novità 2017

Dopo aver visto la normativa e quando conviene optare per la cedolare secca, oggi vi riporto le novità per il 2017 in tale ambito.

CEDOLARE AUTOMATICA

Viene prevista l'applicazione automatica della cedolare nella misura del 21% sugli affitti brevi. 

Inoltre, per gli affitti brevi tramite AirBnb, Homeaway o Booking.com si prevede che dovranno diventare sostituti di imposta e, quindi, versare al proprietario l'importo già al netto sia della propria provvigione che dell'imposta "cedolare".

MANCATA PROROGA

La mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto non comporta la revoca dell'opzione, qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca, cioè:

- effettuando i relativi versamenti

- dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione.

NB: si applicherà la sanzione nella misura fissa pari a 100 euro, ridotta a 50 euro se la comunicazione è presentata con ritardo non superiore a 30gg.

CEDOLARE A COOPERATIVE O ENTI SENZA SCOPO DI LUCRO

E' data la possibilità di optare per la cedolare secca anche ai contratti di locazione di unità abitative stipulati con cooperative o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari.

Cedolare secca: quando conviene?

Dopo aver visto la normativa fiscale della cedolare secca, oggi analizzeremo quando è conveniente optare per tale regime e quanto potrebbe ammontare il risparmio fiscale.

TASSAZIONI A CONFRONTO

A seconda della tipologia contrattuale, abbiamo differenti tassazioni ai fini Irpef:

- per i contratti a canone libero: deduzione del 5% (quindi incide sul 95% del canone);

- per i contratti a canone concordato: ulteriore deduzione del 30% (quindi incide sul 66,5% del canone);

- per i contratti sugli immobili vincolati dalle Belle Arti: deduzione del 35% (quindi incide sul 65% del canone).

La cedolare invece si calcola sul 100% dell'affitto.

Ricorda: la cedolare sostituisce Irpef, addizionali, imposta di registro (compresa quella su risoluzione e proroga) e imposta di bollo (compresa quella su risoluzione e proroga).

QUANDO CONVIENE

Considerando soltanto l'Irpef, abbiamo la seguente tassazione:

CONTRATTI CANONE LIBERO
Reddito complessivo	Aliquota sul canone	Cedolare
Fino 15.000 euro	21,85% (= 23%*95%)	21%
15-28.000 euro	25,65%
28-55.000 euro	36,10%
55-75.000 euro	38,95%
Oltre 75.000 euro	40,85%

CONTRATTI CANONE CONCORDATO
Reddito complessivo	Aliquota sul canone	Cedolare
Fino 15.000 euro	15,07% (= 23%*66,5%)	10%
15-28.000 euro	17,96%
28-55.000 euro	25,27%
55-75.000 euro	27,27%
Oltre 75.000 euro	28,60%

Come si vede, conviene sempre optare per la cedolare secca, considerando anche che oltre all'irpef ci sono le addizionali (solitamente intorno al 2%) e l'imposta di registro (1% in caso di canone libero, 0,70% in caso di canone concordato).

Solita cosa per gli immobili vincolati dalle Belle Arti, dove

- per i contratti a canone libero conviene dal 3° scaglione in poi

- per i contratti a canone concordato la convenienza si ha già dal primo scaglione.

QUANDO NON CONVIENE

Ci sono solo due casi:

- situazioni di incapienza e spese significative per le quali si ha diritto a detrazioni;

- presenza di soli redditi di lavoro dipendente per i quali la detrazione non è rapportata al periodo di lavoro e c'è ancora margine per le detrazioni.

Nel primo caso se si optasse per la cedolare dovrei pagare l'imposta senza poter usufruire delle detrazioni per spese come le ristrutturazioni e gli interessi su mutui.

Nel secondo caso la convenienza di dichiarare il canone ai fini Irpef si può avere su redditi bassi.

Cedolare secca: normativa fiscale

Risparmiare tasse sugli affitti è possibile? Qual è il massimo risparmio fiscale che si può conseguire? Oggi vedremo cos'è la cedolare secca: normativa, requisiti, tassazione ed adempimenti. Nel prossimo articolo invece vedremo un caso pratico, dove analizzeremo quando conviene optare per la cedolare secca. Successivamente vedremo anche le novità 2017.

COS'E'?
E' un regime facoltativo che permette di non pagare Irpef, addizionali, imposta di registro e imposta di bollo sugli affitti riscossi.
Al loro posto pago un'imposta sostitutiva (infatti "sostituisce" la tassazione ordinaria).

SOGGETTI INTERESSATI
Possono chiederla soltanto i privati (quindi sono esclusi i professionisti e le società) che sono proprietarie dell'immobile o godono di un diritto reale su di esso.
L'immobile deve appartenere alle categorie da A/1 a A/11 (escluso A/10, relativo a case di lusso) ed essere affittato ad uso abitativo. 
Rientrano anche le pertinenze (es. box auto) locato congiuntamente o con contratto separato se si fa riferimento all'immobile abitativo.

ALIQUOTE
Con la cedolare l'affitto viene tassato:
- al 10% per i contratti a canone concordato, che può essere fatto per locazioni di immobili di comuni ad alta densità abitativa (vedere "elenco CIPE") o colpiti da calamità naturali;
- al 21% per i contratti ordinari.

ADEMPIMENTI
L'opzione riguarda l'intero periodo del contratto o la durata residua (nel caso fosse già stato registrato). 
In ogni caso il locatore ha diritto di revoca, da poter effettuare entro 30 giorni dalla scadenza, versando l'imposta di registro.
La scelta va effettuata al momento della registrazione con il modello RLI. Per i contratti che non hanno l'obbligo di registrazione (quelli di durata < 30 giorni), l'opzione va effettuata in dichiarazione.
Il locatore deve inviare con raccomandata la comunicazione all'inquilino, pena la decadenza dell'opzione, almeno che non sia espressamente previsto nel contratto di locazione.

SVANTAGGI
L'unico che vale per tutti i casi è l'impossibilità di applicare l'aggiornamento ISTAT ai canoni d'affitto.

ATTENZIONE
Nel caso di contratto non regolarmente registrato, anche l'inquilino ha la possibilità di registrarlo e optare per la cedolare (con divieto di sfratto).

Ristrutturazioni: sconto del 50% sulle caldaie singole

Oggi riportiamo un'altra risposta ad un quesito riportato dal sole24ore, riguardante un caso relativo alla detrazione per sostituzione delle caldaie in un appartamento condominiale.
Attenzione: si tratta di un caso particolare, dove nonostante venga messa una caldaia a condensazione, non è possibile applicare la detrazione del 65%.

CASO
Il condominio ha stabilito di abolire la caldaia condominiale e i vari condomini, quindi, stanno provvedendo alla realizzazione di impianti singoli con caldaie a condensazione.

QUESITO
Si può usufruire della detrazione fiscale di ristrutturazione edilizia del 50%? E' possibile eventualmente richiedere quella del risparmio energetico del 65%? Che documentazione devo produrre?

RISPOSTA
Nel caso in questione:
- si può usufruire della detrazione della ristrutturazione edilizia
- la detrazione del 65% non si può richiedere in quanto si passa da un riscaldamento centralizzato a un riscaldamento autonomo, nonostante si tratti di caldaie a condensazione.
- per usufruire della detrazione in dichiarazione è necessario avere copia della fattura e copia del bonifico con indicazione del codice fiscale dell'emittente, partita iva dell'impresa che cede e installa la caldaia e la causale di versamento "Bonifico di pagamento per lavori di ristrutturazione edilizia art. 16-bis DPR 917/1986. Pagamento della fattura n. XY del giorno/mese/anno".

Per maggiori informazioni su ristrutturazioni e risparmio energetico, potete trovare le guide fornite dall'agenzia delle entrate qui.

Comunicazione lavori: nuovo obbligo per gli amministratori di condominio

Oggi affrontiamo un'altra novità che riguarda gli amministratori di condominio, in quali dovranno effettuare una comunicazione che riguarda direttamente il 730 precompilato.

NORMATIVA

Il decreto del MEF del 01/12/2016 riguarda la trasmissione telematica dei dati relativi agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati su parti comuni di edifici residenziali.

ADEMPIMENTO

Entro il 28/12 gli amministratori in via telematica trasmettono una comunicazione contenente i dati relativi alle spese sostenute nell'anno precedente dal condominio con riferimento agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali, nonché con riferimento all'acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici finalizzati all'arredo delle parti comuni dell'immobile oggetto di ristrutturazione.

Nella comunicazione devono essere indicate le quote di spesa imputate ai singoli condomini.

PERCHE'?

Questo adempimento è reso necessario per far confluire tali spese nel 730 precompilato, in quanto sono spese che ogni condomino può portare in detrazione.

Definizione cartelle agevolata: calcolo delle rate

Come abbiamo visto nelle novità del 2017, con la legge finanziaria è stata data la possibilità di estinguere il debito delle lettere di equitalia emesse dal 2000 al 2016 senza il pagamento degli interessi e le sanzioni. Vediamo alcuni esempi dopo aver ricapitolato le regole previste.

REGOLAMENTO

Entro il 31/03/2017 per poter definire in maniera agevolata le cartelle equitalia, bisogna presentare un'istanza tramite modello DA1 all'Agenzia delle Entrate. Lo stesso entro il 31/05 comunica l'ammontare delle somme dovute, nonché delle singole rate (max 5). Il pagamento sarà del 70% nel 2017 e 30% nel 2018.

Nel modello sarà da indicare uno dei codici riportati in tabella, che riguarda il tipo di rateazione che verrà scelta:

N. Rate	Scadenza - % rate anno 2017				Scadenza - % anno 2017			Totale	Codice
	luglio	settembre	novembre	Totale	aprile	settembre	Totale
2 rate	70%			70%	30%		30%	100%	2A
	70%			70%		30%	30%	100%	2B
3 rate	70%			70%	15%	15%	30%	100%	3A
	35%	35%		70%	30%		30%	100%	3B
	35%	35%		70%		30%	30%	100%	3C
	35%		35%	70%	30%		30%	100%	3D
	35%		35%	70%		30%	30%	100%	3E
4 rate	35%	35%		70%	15%	15%	30%	100%	4A
	35%		35%	70%	15%	15%	30%	100%	4B
	24%	23%	23%	70%	30%		30%	100%	4C
	24%	23%	23%	70%		30%	30%	100%	4D

Nel caso delle 5 rate, le scadenze sono:

- 1° rata a luglio 2017 (24%)

- 2° rata a settembre 2017 (23%)

- 3° rata a novembre 2017 (23%)

- 4° rata ad aprile 2018 (15%)

- 5° rata a settembre 2018 (15%)

ESEMPIO

Ipotizziamo una cartella del 2015. Questi gli importi:

- maggiore irpef 2000

- sanzioni 600 (30% dell'imposta) → annullate con la definizione agevolata

- interessi a ruolo 300 (esempio)

- interessi di mora 400 → annullate con la definizione agevolata

- aggio di riscossione 264 (8% degli importi precedenti) → passano a 184 con la definizione agevolata

- spese di notifica 6

Totale 3570, che diventano 2490 con la definizione agevolata.

SOLUZIONE

Vediamo 3 casi:

- 2 rate

Gli importi delle singole rate da versare	Importi da versare	1° rata luglio 2017	2° rata settembre 2018
	Capitale	1743	747
	Interessi	0	39,23
	Totale	1743	786,23
	Totale generale	2529,23

- 3 rate

Gli importi delle singole rate da versare	Importi da versare	1° rata luglio 2017	2° rata settembre 2017	3° rata aprile 2018
	Capitale	871,50	871,50	747
	Interessi	0	6,55	25,14
	Totale	871,50	878,05	772,14
	Totale generale	2521,70

- 4 rate

Gli importi delle singole rate da versare	Importi da versare	1° rata luglio 2017	2° rata settembre 2017	3° rata aprile 2018	4° rata settembre 2018
	Capitale	871,50	871,50	373,50	373,50
	Interessi	0	6,55	12,57	19,61
	Totale	871,50	878,05	386,07	393,11
	Totale generale	2528,73

Bonus mobili: proroga per il 2017

Oggi tratteremo del "Bonus mobili", già in vigore dal 2013 e prorogato dalla legge di bilancio anche per il 2017. Vedremo di cosa si tratta e chi ne può beneficiare.

COS'E' IL "BONUS MOBILI"?
E' una detrazione del 50% per un importo massimo di 10.000 euro, ripartita in 10 anni, riconosciuta per l'acquisto di:
- mobili (ovvero: letti, armadi, cassettiere, librerie, scrivanie, tavoli, sedie, comodini, divani, poltrone, credenze, materassi e apparecchi di illuminazione che costituiscono necessario completamento dell'arredo)
- grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+ (ovvero: frigoriferi, congelatori, lavatrici, asciugatrici, lavastoviglie, apparecchi di cottura, stufe elettriche, forni a microonde, piastre riscaldanti elettriche, apparecchi elettrici di riscaldamento, radiatori elettrici, ventilatori elettrici, apparecchi per il condizionamento)
- apparecchiature per le quali è prevista l'etichetta energetica

NB: per i "grandi elettrodomestici" sprovvisti di etichetta è agevolabile solo per quella tipologia non sia ancora previsto l'obbligo di etichetta energetica!!
Non sono agevolabili: porte, pavimenti (es. parquet), tende e tendaggi.

SOGGETTI INTERESSATI
Sono ammessi i contribuenti che fruiscono della detrazione per interventi di ristrutturazione iniziati a decorrere dal 01/01/2016. Ovviamente l'acquisto dei "mobili" deve essere successiva all'inizio lavori di ristrutturazione.
Se i lavori sono effettuati sulle parti comuni condominiali è consentito ai singoli condomini di detrarre le spese sostenute per acquistare arredi delle parti comuni (es. guardiole, appartamento del portiere), ma non per gli acquisti della propria unità immobiliare.

PAGAMENTO
Per il beneficio fiscale è richiesto pagamento tramite bonifico indicando CF del beneficiario e P.Iva del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato.
NB: non è necessario usare il bonifico riservato alle spese di ristrutturazione!!
Possibile anche il pagamento con carte di credito o debito: in questo caso rileva la data di utilizzo e non di addebito.
Non consentito pagamento con assegno, contanti o altri mezzi.

DOCUMENTI DA CONSERVARE
Da conservare la fattura di acquisto e la documentazione dell'effettivo pagamento.
Riguardo all'inizio dei lavori di ristrutturazione, la data viene provata dalle eventuali abilitazioni o comunicazione preventiva all'ASL (se obbligatoria), oppure da una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà.

ATTENZIONE: non è invece stato prorogato il "bonus mobili" previsto per gli under 35, che prevedeva un tetto di 8.000 euro sui mobili comprati per la prima abitazione di proprietà (quindi no affitto) per le coppie sposate o conviventi da almeno 3 anni.

CASO: attenzione a chi versa sul Piano Pensionistico!

Oggi vi propongo una risposta ad un quesito uscito sull'Esperto risponde de "Il sole 24ore" che dimostra che se non si conosce bene la norma, può non essere riconosciuta una deduzione.

DOMANDA
Il caso riguarda un versamento in un fondo individuale pensionistico fatto dal padre per la sua figlia, priva di reddito ma coniugata e fiscalmente a carico del marito. Può il padre scaricare la quota versata?

REGOLA
Il beneficio fiscale spetta al contribuente se il familiare si pone con lui nel rapporto di parentela come:
1) coniuge 
2) figlio
3) altro familiare, purché convivente.

RISPOSTA
Il genitore non ha diritto a dedurre gli oneri contributivi versati alla previdenza complementare a favore della figlia, in quanto quest'ultima risulta essere fiscalmente a carico del proprio marito. Il genitore, rispetto a quest'ultimo, si identifica in un rapporto di parentela non prioritario secondo la "sequenza" contenuta nella norma.